Подготовка проектно-сметной документации - следующий этап инвестиционного процесса

Разное

10.10.2020

835

После завершения начального этапа инвестиционного процесса мы переходим к следующему этапу - подготовке предпроектной документации и этапу проектирования, во время которого планируемые инвестиции начинают приобретать определенную форму.

Второй этап, то есть подготовка https://eneca.by/uslugi/predproektnaya-stadiya/predproektnaya-dokumentaciya предпроектной документации, включает юридические договоренности относительно размещения инвестиций, подготовку геодезической и инженерно-геологической документации для строительной площадки, подготовку исследования экологических условий для защиты окружающей среды и разработку допущений для технологической и строительной части планируемых инвестиций. Успешное завершение подготовительного этапа позволяет выбрать проектировщика и начать этап проектирования и получить необходимые административные решения. Эта часть инвестиционного процесса гораздо более формализована и соответствует, а иногда и пронизывает многие правовые нормы. На этом этапе необходимо будет нанять дизайнера, который чаще всего является архитектором, и отраслевых дизайнеров: конструктора, установщика, электрика и т.д.

На третьем этапе, который включает в себя проектирование, видение планируемых инвестиций начинает принимать определенные формы в отношении технологических, архитектурных и строительных решений. Объем проектных работ и количество этапов подготовки технической документации зависят от технической сложности инвестиции, а также от её размера.

Для крупных и сложных инвестиций, особенно финансируемых из государственных средств, проектная документация обычно готовится в три этапа:

Эскизное проектирование (7-15% от стоимости проектных работ),
Строительный проект (30-45% от стоимости проектных работ),
Исполнительный дизайн (40-60% от стоимости проектных работ),

Проектная документация большинства оставшихся инвестиций готовится в два этапа, ограничиваясь строительным проектом, на основании которого мы получаем разрешение на строительство, и рабочим проектом, на основании которого реализуются запланированные инвестиции. Для объектов с несложными техническими решениями достаточно проработки одной станции.

При разработке инвестиционной программы необходимо выбрать лучший вариант, а также уточнить смету затрат и рентабельности. Сметная документация, необходимая для оценки вариантов инвестирования, представляет собой ориентировочную сводку стоимости всей инвестиции, которая подготовлена на основе проектных решений, содержащихся в концепции программы, с учетом условий, вытекающих из принятого местоположения.

Только после выбора наилучшего варианта инвестирования составляется его строительный проект. В нем указаны тип и размер объектов, конструктивные решения, а также производственные технологии и оборудование. Оценка стоимости уже может быть точной. Смета на этом этапе представляет собой общую смету инвестиций, в которой указываются затраты на отдельные объекты и все инвестиции. Затраты разделены на затраты на строительные и другие работы, с выделением каждого пункта на отдельных объектах. Это позволяет разработать план финансирования инвестиций.

В соответствии с положениями постановления оценочная стоимость инвестиций в строительство определяется с помощью индексов цен или на основе оценок инвестора по следующим группам затрат:

Приобретение участка под строительство
Подготовка площадки и подключение объектов к сети
Строительство основных объектов
Благоустройство территории и строительство вспомогательных объектов
Оборудование
Подготовительные и проектные работы, услуги инвестора, авторский надзор и, возможно, обучение и пуско-наладочные работы.

Подробные сметы составляются вместе с детальными проектами для определения стоимости данного вида работ, отдельного объекта или его части. Если инвестиции финансируются из государственных средств, инвестор должен иметь такой документ, называемый сметой затрат инвестора, до объявления конкурса на выполнение работ. В ходе тендера или переговоров на выполнение строительных работ каждый участник тендерной процедуры или переговоров представляет ценовое предложение, основанное на смете предложения на работы, являющиеся предметом тендера или переговоров.

Иногда вознаграждение подрядчика определяется исходя из фактически понесенных затрат, тогда на этапе выполнения работ готовится исполнительная смета. Часто в процессе выполнения работ выясняется, что фактический объем работ отличается от предусмотренного проектной документацией. Когда ситуация вызывает изменение первоначально согласованной цены на выполнение работ, составляется смета восстановительной стоимости. В отношении промышленных инвестиций, при вводе технологического оборудования и запуске производства, составляются соответствующие сметы, то есть списки соответствующих плановых затрат.